Проблемы комплексных кадастровых работ

Проблемы комплексных кадастровых работ

1. 1. Описание проблемы комплексных кадастровых работ.
2. 2. Наблюдения за результатами комплексных кадастровых работ.
3. 3. Гипотезы о причинах низкой эффективности комплексных кадастровых работ
4. 4. Эксперименты, направленные на опровержение выдвинутых гипотез.
5. 5. Интерпретация результатов эксперимента.
6. 6. Предлагаемые решения проблем.

Описание проблемы

Росреестр, выполняя особую миссию в обществе и имея несомненные успехи в создании ФГИС ЕГРН, поставил амбициозную задачу создания полного и точного кадастра недвижимости. Выполняя поставленную задачу, Росреестр повел бескомпромиссную борьбу с ошибками кадастровых инженеров, считая, что от работы кадастровых инженеров зависит наполнение и качество кадастра недвижимости. Основная ставка в создании кадастра сделана на комплексные кадастровые работы. В отношении эффективности комплексных кадастровых работ высказаны разные мнения:

https://rosreestr.gov.ru/press/archive/oleg-skufinskiy-prizval-regiony-uskorit-rabotu-po-napolneniyu-egrn/

https://moluch.ru/archive/364/81740/

https://srosvod.ru/news/2020/12/3042

Изучение результатов  комплексных кадастровых работ позволит сделать объективные выводы о создаваемом кадастре, состоянии законодательной базы, роли в создании кадастра кадастровых инженеров, органов регистрации, местных властей и предложить решения, позволяющие устранить выявленные проблемы.

Наблюдения

Для выявления реальной эффективности комплексных кадастровых работ проведены наблюдения за результатами комплексных кадастровых работ, внесенными в кадастр недвижимости. Наблюдались данные публичной кадастровой карты по кадастровым кварталам, в которых выполнены комплексные кадастровые работы кадастровыми инженерами - членами Ассоциации “Гильдия кадастровых инженеров”. 

Под полным кадастром исследователи понимали внесение сведений обо всех фактически существующих земельных участках и зданиях. 

Точный кадастр определен как соответствие сведений кадастра фактическим характеристикам объектов недвижимости. 

Рациональное землепользование понимается как отсутствие в кадастре недвижимости недостатков пространственного характера - таких как образование недоступных территорий, которые фактически используются, чересполосица между земельными участками так, где ее на местности нет и других. 

Нули в графе “Точность кадастра” означают, что сведения кадастра в этих кадастровых кварталах не соответствуют факту. 

Нули в графе “Рациональное землепользование” означают, что в результате кадастровых работ создано нерациональное землепользование. 

В графах “Полнота сведений…” числитель означает общее количество объектов недвижимости в квартале, а знаменатель - количество объектов в кадастре.

Наблюдения проведены над результатами ККР в 51 квартале 9 субъектов РФ. Папку с материалами наблюдений можно получить по ссылке: Факты

Результаты наблюдений

Кадастр недвижимости, создаваемый по результатам комплексных кадастровых работ далек от полного и точного кадастра.

В результате проведенных наблюдений установлена реальная эффективность проведения комплексных кадастровых работ на наблюдаемых объектах.

Полнота созданного кадастра составляет 65 % (17222/11238), в том числе по земельным участкам 82%, по зданиям 41%.

Точность созданного кадастра составляет 76% (39/51), 

Рациональное землепользование установлено в 61% кадастровых кварталов (31/51).

Полный и точный кадастр создан в 23% кадастровых кварталов. На остальных объектах созданный кадастр не соответствует критериям полноты и точности.

Пример полного и точного кадастра:

Пример неточного кадастра:

30:08:110106

Установленные по результатам комплексных кадастровых работ границы земельных участков в квартале 30:08:110106 не совпадают с фактическими, что подтверждается материалам аэрофотосъемки.

31:15:1801007

В квартале 31:15:1801007 установленные по результатам комплексных кадастровых работ границы не совпадают с фактическими. В кадастре образованы территории между смежными земельными участками, к которым нет доступа. Фактически эти территории используются как приусадебные земли.

Сравнение фактических границ. которые хорошо опознаются на материалах аэрофотосъемки, с описанием границ в кадастре, показало их серьезное несоответствие в 24% кадастровых кварталов.

Пример неполного кадастра:

30:04:060101

В квартале 30:04:060101 по результатам комплексных кадастровых работ установлены границы 68% земельных участков. Треть земельных участков осталась в кадастре без границ, несмотря на то, что фактические границы на местности хорошо опознаются. Вышеприведенный пример студент землеустроительного факультета и профессор кафедры геодезии Кубанского государственного аграрного университета описывают как пример актуальной и точной информации в статье “Изучение процесса выполнения комплексных кадастровых работ на примере села Бахтемир Астраханской области”.

Кадастр, созданный в результате проведения комплексных кадастровых работ наполнен сведениями об объектах недвижимости на 65%. 35% земельных участков и зданий не смогли попасть в сведения кадастра из-за несоответсвия исходным документам и градостроительным требованиям.

Эффективность комплексных кадастровых работ

После выполнения ККР повсеместно требуется проведение работ по перераспределению земель и земельных участков в объемах, превышающих объем комплексных кадастровых работ. Затраты на проведение дополнительных кадастровых работ для создания полного и точного кадастра должны прибавляться к затратам комплексных кадастровых работ, тогда показатели эффективности комплексных кадастровых работ окажутся существенно завышенными.

Исправление ситуации с комплексными кадастровыми работами, учитывая объективные факты, представляется непростой задачей, которую нельзя решить с помощью дорожных карт. В качестве первого шага предлагается прекратить на всех уровнях ВРАНЬЁ о создании полного и точного кадастра. Ввести четкие критерии полноты и точности кадастра, эффективности комплексных кадастровых работ, например такие:

1. В кадастровом квартале по результатам комплексных кадастровых работ и объективного земельного контроля имеется 31 фактически используемый земельный участок. В кадастр недвижимости внесены сведения о 31 земельном участке. Полнота сведений кадастра недвижимости о земельных участках в квартале 58:42:0212021 составляет 100%. 

2. В кадастровом квартале по результатам комплексных кадастровых работ и объективного земельного контроля имеется 34 здания. В кадастр недвижимости внесены сведения о 32 зданиях. Полнота сведений кадастра недвижимости о зданиях в квартале 58:42:0212021 составляет 94%. 

3. По результатам объективного контроля фактическим объектам на местности соответствует 4080 метров границ по сведениям кадастра. 32 контура здания из з2 по сведениям кадастра соответствуют фактическим контурам зданий на местности. Точность кадастра в кадастровом квартале 58:42:0212021 составляет 100%.

4. Для получения полного и точного кадастра проведены: а)  комплексные кадастровые работы стоимостью 300 тыс.рублей и б) кадастровые работы по перераспределению земель и земельных участков стоимостью 200 тыс. рублей. Общая стоимость кадастровых работ составила 500 тыс. рублей. Вклад комплексных кадастровых работ в создание полного и точного кадастра составил 60% (300/500-0.6*100%).

Гипотезы

В качестве гипотез, объясняющих низкую эффективность комплексных кадастровых работ выдвинуты следующие предположения:

1. Ошибки кадастровых инженеров.
2. Недостатки законодательства.
3. Отсутствие исходных документов.
4. Градостроительные ограничения.

С целью опровергнуть выдвинутые гипотезы проведены экспериментальные исследования по следующим направлениям:

1. Выявление условий выполнения комплексных кадастровых работ.
2. Решения, предлагаемые законодательством для установления границ земельных участков.
3. Сопоставление условий проведения кадастровых работ и решений, предлагаемых законодательством.
4. Причины ошибок кадастровых инженеров.
5. Исследование  документального и градостроительного обеспечения комплексных кадастровых работ.

Исследование условий проведения комплексных кадастровых работ

В результате наблюдений за выполнение кадастровых работ в 51 кадастровом квартале в 9 субъектах РФ выявлены разные условия проведения комплексных кадастровых работ: 

• отсутствует описание местоположения границ в исходных документах;
• конфигурация фактических границ не соответствует описанию границ в исходных документах;
• отсутствует закрепление границ на местности;
• конфигурация фактических границ не соответствует их координатному описанию границ в ЕГРН;
• конфигурация фактических границ не соответствует их координатному описанию границ в ЕГРН;
• местоположение фактических границ не соответствует их координатному описанию границ в ЕГРН;
• местоположение фактических границ не соответствует их координатному описанию границ в ЕГРН
• фактическая площадь превышает декларированную больше чем на 10%;
• фактическая площадь меньше декларированной более чем на 10%;
• у земельного участка отсутствует адрес, примерное местоположение его границ невозможно установить;
• у земельного участка имеется адрес, позволяющий установить примерное местоположение границ земельного участка;
• по адресу расположения земельного участка нет фактических границ;
• по адресу расположения земельного участка нет фактических границ;
• по адресу земельного участка расположено здание;
• по адресу земельного участка отсутствует здание;
• имеется здание на месте, по которому нет участка с подходящим адресом.

Варианты формирования ранее учтенных земельных участков

1-й вариант:

1. Предоставление прав на оформление определенной площади для определенного разрешенного использования.

В таком случае земельные участки не могут быть объектом кадастровых работ, так как отсутствуют описание границ и фактические границы на местности. 

2-й вариант:

1. Предоставление прав на оформление определенной площади для определенного разрешенного использования.
2. Установление границ на местности в ходе межевания или самостоятельно владельцем.

В таком случае местоположение границ устанавливается по имеющемуся описанию или по фактическим границам на местности. В случае несоответствия предоставленной и фактической площади: а) изменяются градостроительные требования к земельным участкам; б) предлагается проведение  перераспределения земельного участка после оформления границ по ранее проведенному межеванию; в) принимаются меры по приведению в соответствие представленной и фактической площади в рамках муниципального земельного контроля.

Для проведения кадастровых работ требуются исходные документы на объект недвижимости и фактически существующий объект недвижимости. Отсутствие описания границ и несоответствие земельного участка установленным требованиям служит причиной пробелов в результатах комплексных кадастровых работ. Устраняются присвоением адресов и изменением градостроительных требований.

Исследование решений, предлагаемых законодательством

1.

Местоположение контура здания законодательство относит к исключительной компетенции кадастрового инженера, что установлено требованиями части 4.2 ст. 1 закона 221-ФЗ “О кадастровой деятельности”. Таким образом координаты контура здания или сооружения по их фактическому местоположению. Никаких  документов, подтверждающих местоположение контура здания использовать не надо. Приводить обоснование местоположения здания в заключении также не надо.

2.

Законодательство предлагает устанавливать границы земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ по следущим исходным документам:

1. Исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок (218-ФЗ, ст. 43, ч. 1.1).
2. Исходя из сведений. содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (218-ФЗ, ст. 43, ч. 1.1). К таким документам законодательство относит:

1. чертеж границ из межевого дела, составленного на основании "Инструкции по межеванию земель" (утвержденной. Роскомземом 08.04.1996);
2. описания земельных участков, составленного на основании Приказ Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет";
3. проекта планировки территории, составленного на основании закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан";
4. проекта межевании территории, составленного на основании Градостроительного кодекса от от 29.12.2004 № 190-ФЗ;
5. схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, составленной на основании требований Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
6. такие документы как материалы инвентаризации земель, ситуационные планы из технического паспорта БТИ, отражающие фактическое местоположение границ на определенный момент, не относятся к документам, определявшем местоположение границ при образовании земельного участка.
2. По координатам характерных точек границы земельного участка, предоставленного 15 и более лет назад и существующих на местности на момент проведения кадастровых работ (218-ФЗ, ст. 43, ч. 1.1).
3. С использованием материалов о местоположении границ земельных участков, содержащиеся в землеустроительной документации содержащейся в государственном фонде данных (221-ФЗ, ст. 42.6, ч. 3).
4. С использованием материалов о местоположении границ земельных участков, содержащиеся в материалах федерального фонда пространственных данных (221-ФЗ, ст. 42.6, ч. 3).
5. С использованием материалов о местоположении границ земельных участков, содержащиеся в ситуационных планах в технических паспортах (221-ФЗ, ст. 42.6, ч. 3).
6. С использованием материалов о местоположении границ земельных участках, содержащиеся в планово-картографических материалах, имеющихся в органах местного самоуправления (221-ФЗ, ст. 42.6, ч. 3).
7. На основании проекта межевания территории в отношении:

0. занятых зданиями и сооружениями земельных участков (221-ФЗ, ст. 42.6, ч. 6, пп. 5); 
1.  земельных участков, подлежащих образованию в счет долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (221-ФЗ, ст. 42.6, ч. 6, пп. 2);  
2. земельных участков, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами общего пользования и другими объектами (территориями) общего пользования (221-ФЗ, ст. 42.6, ч. 6, пп. 1); 
3. земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома
4.  земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества (221-ФЗ, ст. 42.6, ч. 6, пп. 3).
8. На основании проекта организации и застройки территории садоводческого или огородного объединения граждан (221-ФЗ, ст. 42.6, ч. 6, пп. 3).
9.  На основании документа,  устанавливающий  распределение земельных участков в границах такой территории территории садоводческого или огородного объединения граждан (221-ФЗ, ст. 42.6, ч. 6, пп. 3).
10. На основании установленного факта добросовестного, открытого и непрерывного владения земельным участком в течение пятнадцати лет (Гражданский кодекс, с. 234, ч.1). Факт открытого владения земельным участкам устанавливается по основаниям, установленным 218-ФЗ, ст. 43, ч. 1.1. Фат непрерывного владения земельным участков устанавливается на основании правоустанавливающих документов, на основании которых участок предоставлен 15 и более лет назад. Добросовестное владение земельным участком подтверждается заключением о соблюдении норм градостроительного регламента и правил, действовавших на момент предоставления земельного участка.

Формирование земельного участка

Для формирования земельного участка законодательство установило следующие процедуры, которые применяются в разном сочетании в зависимости от условий:

• Получение требований к образуемым и измененным земельным участкам.
• Проектирование земельного участка: определение площади и местоположения границ.
• Предоставление прав.
• Установление границ земельного участка на местности.
• Определение координат и площади земельного участка, согласование местоположения границ. 
• Кадастровый учет земельного участка.

Кадастровый инженер наделен законодательством полномочиями по установлению границ на местности по имеющемуся описанию или фактическим объектам, определению координат и площади, согласованию местоположения границ. Кадастровый инженер не имеет прав по проектированию границ. 

Формирование объекта капитального строительства

1. Получение технических требований и условий, подлежащих исполнению при образовании и использовании объектов капитального строительства.
2. Проектирование объекта капитального строительства.
3. Строительство, реконструкция или перепланировка объекта капитального строительства.
4. Использование здания.
5. Описание объекта недвижимости.
6. Кадастровый учет объекта недвижимости.

Сопоставление условий проведения кадастровых работ и решений, предлагаемых законодательством

В результате проведенного исследования выявлено, что установить границы в соответствии с требованиями законодательства можно в любом наблюдаемом случае, если подобрать подходящую норму законодательства и подготовить необходимые градостроительные документы. В результате можно полный и точный кадастр недвижимости, отражающий рациональное земелпользование. 

Кадастровый инженер не уполномочен изменять границы, имеющихся на местности или описанных в документах. Если кадастровый инженер строго соблюдает установленные законодательством требования в условиях, когда фактические границы не соответствуют предоставленной площади или имеющемуся описанию, то кадастр остается неполным. Если кадастровый инженер находит пути обхода ограничений, то кадастр получается неточным. Привести в соответствие фактические границы с предоставленной площадью могут только местные органы власти. Местные власти имеют право разными способами оформить дополнительную площадь или заставить владельца привести фактические границы в соответствие с предоставленной площадью. Только после таких мер кадастр будет и полным и точным. 

Законодательство предоставляет местным органам власти полномочия, необходимые для создания полного и точного кадастра и организации рационального землепользования:

• оформление исключений из градостроительного регламента; 
• перераспределение земельных участков и земель в муниципальном ведении; 
• подготовка проектов межевания застроенных территорий; 
• составление схем расположения для отдельных земельных участков и другие.

Местные органы власти имеют все полномочиями по оформлению любой площади или по приведению фактического землепользования к ранее предоставленной площади. Если полный и точный кадастр не создается в результате комплексных кадастровых работ, то это недоработка только местных органов власти. Исправить ситуацию на местности или компенсировать отсутствующие исходные документы ни кадастровый инженер ни Росреестр не могут.

"Политические" земельные участки

Выявлено, что законодательство не предлагает решения вопроса только в одном случае - предоставление декларативной площади. Установлено, что при проведении земельной реформы было принято политическое решение о предоставлении в собственность декларированной площади без описания ее границ и местоположения на местности. На площадь выдавалось свидетельство установленного образца, присваивался кадастровый номер и сведения о такой площади включались в ЕГРН с отметкой “декларированная площадь”. Определять местоположение предоставленной площади обязаны исполнители политического решения путем присвоения адресов земельным участкам с декларированной площадью (часть 3  статьи 5 закона 443-ФЗ). Владелец декларированной площади обязан обозначить на местности ее границы (статья 42 Земельного кодекса РФ). Таким образом завершается политический процесс земельной реформы. После завершения политического процесса кадастровый инженер координирует характерные точки границы на местности (часть 1 статьи 5 закона 431-ФЗ).  При отсутствии адреса земельного участка в ЕГРН. ФИАС и фактических границ на местности, кадастровые работы в отношении ранее учтенных земельных участков с декларированной площадью не производятся.

Порядок установления границ земельных участков установлен Земельным и Градостроительным кодексами, с принятие которых закончилась земельная реформа 90-х годов. Границы ранее учтенных земельных участков, установлены на местности преимущественно их владельцами и частично геодезистами и землеустроительными по инструкции 1996 года в результате межевания на основании площади, указанной в правоустанавливающих документах. В результате часть ранее учтенных не соответствуют градостроительным ограничениям и предоставленной площади. Законодательство установило определенные допуски, позволяющие ранее учтенным земельным участкам не соответствовать предоставленной площади. Сведения об участках, которые не вписываются в предоставленные допуски, не могут быть внесены в кадастр недвижимости без вмешательства местных властей. Кадастровый инженер не может по результатам кадастровых работ подготовить для таких земельных участков сведения для внесения в кадастр.

Площадь ранее учтенных земельных участков установлена местным органом власти на основании нормативов предоставления земельных участков и мало связана с фактическим значением площади. Границы ранее учтенных земельных участков устанавливались по-разному: специалистами земельных комитетов по имеющемуся картографическому материалу, самими владельцами или сотрудниками местных органов власти непосредственно на местности, геодезистами и землеустроительными при  проведении межевания. С внесением в кадастр сведений о земельных участках, для которых проведено межевание, особых проблем не возникает, так как границы согласованы на местности и определены координаты характерных точек земельным участками, сформировано кадастровое или землеустроительное дело. Но такие участки составляют незначительное количество от ранее учтенных. Участки, границы которых установлены на  местности их владельцами самостоятельно, при бездействии местных органов власти, обязанных проводить земельных контроль, возникают проблемы, так как их фактическая площадь в большинстве случаев не соответствует предоставленной – больше или меньше на недопустимую величину. Действующее законодательство ограничивает возможности установления границ ранее учтенных земельных участков двумя случаями: а) по  описанию границ, составленному специалистами земельного комитета по имеющемуся картографическому материалу или геодезистами по результатам межевания на местности б) по фактическим границам, существовавшим 15 лет. Так как далеко не все земельные участки соответствуют установленным ограничениям, в результате комплексных кадастровых работ получаются неполные и неточные сведения. Неполные сведения получаются если кадастровый инженер строго соблюдает установленные законом ограничения, а неточные – когда кадастровый инженер превышает свои полномочия и устанавливает границы произвольно без связи с фактическими рубежами на местности и без достоверного описания границ.

Во время земельной реформы действовал порядок кстановления границ, заключающих поедоставденную площадь по результатам межевания земель. Если при межевании выявлялось несоответствие предоставленной и фактической площади, дорсукалось внести изменения в значение предоставленной площади принятием дополнительного решения. Для земельных участков, которые не прошли процедуру межевания, возможности для изменения предоставленной площади нет.

Исследование ошибок кадастровых инженеров

Ошибки, допускаемые кадастровые инженерами, можно условно разделить на  формально-логические и неустранимые. Саморегулируемая организация кадастровых инженеров на основании обобщения решений о приостановлении  установила основные ошибки, допускаемые кадастровыми инженерами при выполнении ККР  https://ki-rf.ru/wp-content/uploads/2021/06/tipichnye-oshibki-pri-KKR.doc

1. Пересечения объекта кадастровых работ с границами земельных участков, сведения о которых имеются в ЕГРН.
2. Ошибки в указании - кода системы координат; номеров кадастровых кварталов; указание на наличие реестровой ошибки, однако площадь по сведениям ЕГРН декларированная/ и наоборот; в ФИО правообладателей участков; заказчика работ; адресах объектов недвижимости; указаны не те ОКСы.
3. Отсутствие в карте - плане территории согласия собственника одного из сособственников земельного участка на уменьшение его площади более, чем на 10%.
4. В письменном согласии на уменьшение площади земельных участков более, чем на 10 %, отсутствуют паспортные данные собственников.
5. Один из контуров земельного участка не входит в границу населенного пункта.
6. Увеличение площади более чем на установленный ПЗЗ минимальный размер земельного участка или если не установлен, более чем на 10%.
7. Раздел карта – плана территории «Пояснительная записка» не заполнен.
8. При повторной сдаче, некоторые земельные участки исключены из карты – плана территории, а в разделе «Пояснительная записка» информация с указанием причин отсутствует.
9. Отсутствие даты составления в документах и (или) необходимых для составления документа реквизитов (например, в согласии собственника на уменьшение площади отсутствует дата или паспортные данные).
10. Раздел «Схема обозначения характерных точек границ» не обеспечивает читаемость, не отображены границы земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, но в отношении которых, ККР не выполнялись.
11. В реквизите 4 "Пояснительная записка" не указано наименование и реквизиты документа о предоставлении пространственных данных и материалов, находящихся в федеральном фонде пространственных данных, муниципального контракта.
12. В графе "3" Акта согласования не указаны слова "согласовано" либо "спорное", акт согласования подписан  ненадлежащим лицом.
13.  Увеличение площади не обосновано в разделе «Пояснительная записка».
14. В состав представленного КПТР включены акт согласования границ и акт ОМС об утверждении карт-планов территорий на другой квартал
15. Необоснованное изменение конфигурации уточняемых земельных участков.
16. Несоответствие сведений о координатах характерных точек границ уточняемых земельных участков, содержащихся в КПТР фактическим границам, существующим на местности, что подтверждается имеющимися в распоряжении Управления реестровыми делами и картографическим материалом;
17. Часть объектов капитального строительства частично выходит за границы земельных участков, что также не подтверждается материалами дел и картографическим материалом (данное нарушение указывает на наличие реестровых ошибок в местоположении границ земельных участков).
18. В рамках подготовленного КПТР не проводится исправление ранее выявленных реестровых ошибок в описании их местоположения. 

Анализ причин ошибок, допускаемых кадастровыми инженерами, показал, что большинство их допускается по невнимательности. Имеются ошибки, которые кадастровые инженеры не могут устранить, для устранения причин требуются действия владельцев земельных участков и органов местного самоуправления.

Исследование ошибок показало, что ошибки разделяются на две категории:

• формально-логические ошибки, которые легко устраняются (пункты 1, 2, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14) ;
• ошибки, которые не могут быть устранены в рамках кадастровых работ (пункты 3, 5, 6, 15, 16 17) – земельные участки подлежат исключению из карты-плана.

Формально-логические ошибки устраняются после получения приостановления и не оказывают влияния на результаты комплексных кадастровых работ. 

Ошибки, которые не могут быть устранены в рамках кадастровых работ, снижают полноту кадастра и могут быть сняты только в результате изменения градостроительных требований, проведения мероприятий земельного контроля и принятия судебных решений. 

Анализ приостановлений государственных регистраторов

Формулировка, широко применяемая государственными регистраторам при вынесении решений о приостановлении "кадастровым инженером не обосновано…", некорректна и провоцирует бесполезные усилия по поиску обоснований. 

Подобная формулировка буквально утверждает, что кадастровый инженер не смог обосновать уточнение местоположения границ, хотя имел для этого все возможности. После получения такой формулировки заказчики предъявляют претензии к  кадастровому инженеру, саморегулируемые организации применяют меры дисциплинарного воздействия. 

Правильной будет следующая формулировка, построенная на положениях статьи 1 закона  221-ФЗ и части 1 статьи 26 закона 218-ФЗ: “Площадь земельного участка, определенная кадастровым инженером в результате обработки результатов определения координат характерных точек границы земельного участка на местностности, больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством”. Из такой формулировки следует, что кадастровый инженер действовал в соответствии с установленными требованиями и определил координаты границ точно и достоверно, не стал “подгонять” площадь под заданное значение. Но законодательство не допускает подобное увеличение площади, поэтому логично последует рекомендация заказчику кадастровых работ, выраженная простым и понятным языком: “Заказчику кадастровых работ для внесения в кадастр координатного описания местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 50:00:000000:00 необходимо оформить дополнительную площадь в установленном законом порядке или привести фактические границы земельного участка в соответствие с предоставленной площадью”.

Причины приостановления и основания для приостановления регистрационных действий проанализированы в письме Росреестра от 1 октября 2020 г. №13-8646-АБ/20 “О комплексных кадастровых работах”.

Исследование  исходных документов 

1.

При проведении земельной реформы 90-х годов прошлого века местные власти допустили выдачу свидетельств на декларируемую площадь, для которой нет места в населенном пункте. Площадь выданных свидетельств в 1.5 - 2 раза превышает площадь населенного пункта.

Пример "политических" земельных участков

Согласно сведениям кадастрового плана территории общая площадь кадастрового квартала 69:01:0110401 составляет 5.03 га или 50 300 кв.метров. В соответствии со сведениями кадастрового плана территории в данном квартале зарегистрировано 32 земельных участка. Список зарегистрированных земельных участков представлен в таблице 1. Общая площадь ранее учтенных земельных участков в кадастровом квартале составляет 70 600 кв.метров, что на 20 300 кв.метров больше площади кадастрового квартала, в котором они расположены. Из 32 земельных участков, сведения о которых имеются в Едином государственном реестре недвижимости, 4 (четырех) земельных участка имеют описание границ, остальные 28 земельных участка описания границ не имеют, в кадастр недвижимости внесена декларированная площадь. Вследствие значительного превышения общей декларированной площади земельных участок над площадью кадастрового квартала 69:01:0110401, установление в натуре границ всех ранее учтенных земельных участков, заключающих предоставленную площадь, невозможно. 

Список ранее учтенных земельных участков в кадастровом квартале 69:01:0110401

2.

Ранее учтенные земельные участки в населенных пунктах формировались их владельцами без процедуры межевания и не обеспечены исходными документами, содержащими описание границ. Фактические площади практически всех ранее учтенных земельных участков не соответствую предоставленной площади, часто с превышением допустимых пределов. Внесение в кадастр описания  границ таких участков невозможно и в результате комплексных кадастровых работ в кадастре образуются значительные пробелы. Для внесения сведений о земельных участках в кадастр недвижимости необходимо изменение градостроительных требований или принятие мер по приведению в соответствие фактической и предоставленной площади.

3.

Повсеместно отсутствуют адреса зданий и земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Отсутствие адресов не позволяет найти на местности местоположение ранее учтенных объектов недвижимости. 

Разобраться с последствиями земельной реформы и устранить её негативные последствия можно путем присвоения адресов всем фактически существующим зданиям и существующим на местности земельным участкам. Сведения о присвоенных адресах необходимо внести в ФИАС и ЕГРН. Сопоставление присвоенных адресов с фактической ситуацией на местности позволит выявить несуществующие участки и исключить их из кадастра недвижимости. 

4.

 Застроенные территории повсеместно не обеспечены проектами межевания, в результате чего нет оснований для обоснования местоположения уточненных границ - границы не уточняются и в кадастре образуются пробелы.

Выводы по  исследования

Результаты проведенного исследования обсуждены на рабочем совещании в управлении кадастровых работ и землеустройства. 

Приняты решения:

- о подготовке предложений по совершенствованию законодательства в целях обеспечения создания полного и точного кадастра недвижимости;

- строго контролировать выполнение требований части 4.1 статьи 42.1 закона 218-ФЗ "О кадастровой деятельности" о направлении сведений о земельных участках, используемых с нарушением законодательства в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного земельного надзора и заказчику комплексных кадастровых работ;

- продолжить работу территориальных органов Росреестра по подготовке сведений для проведения комплексных кадастровых работ: удаление дублей, исключению земельных участков с незарегистрированными правами и т.д.;

- обсудить и подготовить предложения по совершенствованию рекомендации для кадастровых инженеров по выполнению комплексных кадастровых работ;

- усилить контроль за качеством и сроками выполнения комплексных кадастровых работ кадастровыми инженерами.